导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(三公分是多少厘米 三公分是多少毫米tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体三公分是多少厘米 三公分是多少毫米现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇三公分是多少厘米 三公分是多少毫米(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调(diào)查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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