“现在(zài)的房(fáng)地(dì)产很难再出(chū)现像过去(qù)十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构和投资者的(de)关注度从板(bǎn)块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业(yè)来看，无论是(shì)业绩，还是估值，房(fáng)地产都已经双杀到了(le)最底部，而(ér)且是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往下的空间(jiān)已经不大(dà)了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找房地(dì)产个股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的(de)国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来自(zì)新盘的(de)销(xiāo)售。但今(jīn)年新房(fáng)的销售情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房(fáng)企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实(shí)主要还是(shì)那些有国企背(bèi)景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难(nán)，所以整个行(xíng)业(yè)出现了一个很明显的分化(huà)，无论是在(zài)销售(shòu)，还(hái)是融资等各(gè)个方面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资背景的房企在资本(běn)市(shì)场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有国资背景(jǐng)的(de)民(mín)营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何挖掘(jué)，我们(men)会(huì)特别重视企(qǐ)业(yè)的成本优势(shì)，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行(xíng)业(yè)内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企(qǐ)的综(zōng)合成本。

　　需要注(zhù)意的(de)是(shì)，能够(gòu)同(tóng)时(shí)满足上(shàng)述(shù)条件的房企并不(bù)多(duō)。即便(biàn)是在(zài)国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等(děng)国央企房企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出(chū)，即便(biàn)是(shì)有着较稳健特色的国央企房企(qǐ)，其财务指标称得上完(wán)全健康(kāng)的(de)仍是少数。而(ér)更加值(zhí)得(dé)注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的(de)资(zī)金链(liàn)情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预(yù)判未来市(shì)场(chǎng)，以及过于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能(néng)让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配置(zhì)的一家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持(chí)在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感觉(jué)到机(jī)会来(lái)了，其开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进行(xíng)大举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三(sān)分之一。与此同时，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实(shí)现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入市。像这(zhè)类(lèi)企业(yè)就符合(hé)“最后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去年(nián)拿(ná)地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一半在(zài)一线城(chéng)市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年(nián)，或(huò)者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然(rán)说，见到机会时要出手，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心(xīn)，如果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负(fù)债率水平(píng)，在(zài)我(wǒ)看来，这(zhè)个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的(de)净负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房地产行业(yè)的(de)复苏(sū)速度并没有那么快，所以(yǐ)要(yào)规避公司净负(fù)债率(lǜ)提高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极(jí)的房企梳理发现，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团(tuán)等房企在践行较积极的(de)拿(ná)地策略(lüè)的同时(shí)，也较好地控制了(le)公司的扩(kuò)张速度与净负(fù)债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团等(děng)个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们是(shì)以同一筛(shāi)选标准来看国央企与民营(yíng)房企，但在各维度的(de)实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国(guó)央企的(de)融资成本更低，融资渠道(dào)也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房企，机构更加(jiā)看好国央(yāng)企，但这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企业(yè)中就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机(jī)构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十(shí)大流通股东中新进了“中国(guó)工(gōng)商(shāng)银行股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺(shùn)长城(chéng)中国回(huí)报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保(bǎo)基(jī)金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外(wài)，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资(zī)产管理(lǐ)有限公(gōng)司(sī)就(jiù)长期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报，该资产公司的几只产品合计(jì)持有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的(de)受青睐，和(hé)其自(zì)身的(de)基(jī)本(běn)面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出(chū)较强的(de)韧(rèn)劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江集团在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利(lì)润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战略布(bù)局(jú)关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营收(shōu)来自(zì)杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三(sān)年(nián)持续(xù)稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)土储补充同(tóng)样较为积(jī)极，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州(zhōu)的(de)较突出表现，也让滨(bīn)江集团的(de)房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团(tuán)发布公(gōng)告表示，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华(huá)养老等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业(yè)链布局重点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地(dì)产产业(yè)链上(shàng)的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建(jiàn)材(cái)、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用行业主要包括(kuò)中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发环节(jié)与上游材料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国房地产行业在(zài)进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产产业链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装家居(jū)领(lǐng)域(yù)，我(wǒ)们(men)相对(duì)看好，因(yīn)为(wèi)居民(mín)保(bǎo)有的住房规模越来越大(dà)，随着时间(jiān)的(de)增加，内装更新的需(xū)求也(yě)会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明(míng)了这(zhè)一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对(duì)看好(hǎo)和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头年内表(biǎo)现的统计，目前暂居前两(liǎng)位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别是(shì)富安娜和(hé)水星家纺，特别是(shì)前(qián)者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础(chǔ)上(shàng)，年(nián)内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活(huó)类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有(yǒu)品(pǐn)牌。第(dì)一(yī)季度报告(gào)显(xiǎn)示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，能(néng)够发现该(gāi)股早已(yǐ)成为基(jī)金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公(gōng)募的(de)中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其(qí)中出现，占据了(le)半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基(jī)金都是(shì)价值派基(jī)金(jīn)经(jīng)理曹(cáo)名(míng)长(zhǎng)在(zài)管的产品，首季其同时重(zhòng)仓的房(fáng)地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言(yán)，前几(jǐ)年曾经风光一时(shí)的(de)家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中(zhōng)年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间(jiān)段，该(gāi)股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都(dōu)实现了同比双升(s手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州hēng)。

　　从公司(sī)的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发基(jī)金经理(lǐ)罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季(jì)报中他(tā)管理的广发策(cè)略优选和(hé)广发安宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股东中仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登(dēng)榜十(shí)大流(liú)通股股东，其也成(chéng)为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构(gòu)所青睐(lài)，不(bù)过这(zhè)类(lèi)标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如何选择成为(wèi)难题。对(duì)此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务(wù)不是(shì)一(yī)个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是(shì)希望挣的是市场(chǎng)化应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高(gāo)端楼盘占比是比(bǐ)较高的，每(měi)年(nián)到(dào)期的(de)合同里(lǐ)提(tí)价(jià)成功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部(bù)分项目到期之(zhī)后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周期还能做到产(chǎn)品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到(dào)产品(pǐn)提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为物业公司很(hěn)容(róng)易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定(dìng)人(rén)员成本的(de)年度增长，不过服(fú)务没有(yǒu)特别好，客户没有(yǒu)那么(me)满(mǎn)意，能做(zuò)到提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是(shì)该公(gōng)司能在业内做(zuò)到到期之后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 手握日月摘星辰,世间无我这般人，李白的诗一剑霜寒十四州