导(dǎo)读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéngjk袜子总是掉怎么办，足球袜套j)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，jk袜子总是掉怎么办，足球袜套j一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和(jk袜子总是掉怎么办，足球袜套jhé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来(lái)的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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