OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波实属和属实区别在哪，实属与属实的区别动较大，但其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事项(xiàng)，一度二级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光(guāng)大园项目实属和属实区别在哪，实属与属实的区别ght: 24px;'>实属和属实区别在哪，实属与属实的区别一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目(mù)在给租(zū)户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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