5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物