近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格(gé)变化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资(经常对视会产生好感吗，异性经常对视会增加好感zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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