近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余(yú)使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额预(几天不见怎么这么湿，没过几天就湿成那样了yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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