文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万(wàn)个，比199字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的8年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(sh字母圈什么意思 字母圈都是怎么找到的ì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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