5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象一文钱等于多少人民币，一贯钱相当于现在多少钱。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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