OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下(xià)降(jiàng)，张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最(zuì)终(zhōng)解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户(hù)情况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续(xù)我们(men)在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平(píng)台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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