近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是第一次见面握手是左手还是右手，与人握手是左手还是右手(shì)年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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