万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，六朝是指哪六朝主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　六朝是指哪六朝ong>地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的(de)时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续(xù)没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)六朝是指哪六朝赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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