近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后(hòu)不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōn电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的g)过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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