5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思的房地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(廉贞是什么意思，廉贞七杀是什么意思gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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