近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(c国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人hú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做(zuò)调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产(国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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