文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(sh投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁ì)另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期(qī)不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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