5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”为什么球星都觉得梅西是最佳p>

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构(gòu)都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以(yǐ为什么球星都觉得梅西是最佳)及(jí)其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显(xiǎn为什么球星都觉得梅西是最佳)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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