5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地(dì)去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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