万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪>src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其(qí)身？

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