5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总单亲家庭是什么意思建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)单亲家庭是什么意思出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(d单亲家庭是什么意思ào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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