文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加(jiā)快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子主要(yào)方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批(pī)后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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