5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；20黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆21年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三(sān)四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的(de)黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中黑豆可以补充孕酮吗，怀孕了千万别吃黑豆(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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