一线城(chéng)市，也(yě)不端着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指导(dǎo)价的消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什么(me)这么(me)重要？首先为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正(xiān)二手(shǒu)房指导价(jià)被称(chēng)为“核弹级”政策，其次(cì)深圳(zhèn)几乎(hū)是最后一个还在(zài)“认真(zhēn)”实施这条政策的城市，最后深圳是房价前(qián)三的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一(yī)举一动都(dōu)具有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指出(chū)，深(shēn)圳(zhèn)二手(shǒu)房指导价如(rú)果取消(xiāo)，首先(xiān)有利(lì)于(yú)深圳(zhèn)二手房回暖，然(rán)后二(èr)手房回暖有利于(yú)深(shēn)圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼市(shì)回暖有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳疯传(chuán)“二手房指(zhǐ)导价(jià)”正式结(jié)束。传言称(chēng)：二(èr)手(shǒu)房贷款不按官方参考价（指导(dǎo)价），银行核定房价以(yǐ)网签(qiān)备案价和(hé)评(píng)估(gū)价孰低(dī)为(wèi)准。

　　自(zì)此，参考价真正变成(chéng)了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前没(méi)有看到官(guān)方(fāng)文件。据(jù)证券(quàn)时(shí)报21日消息，目前深圳多家大(dà)行表示“尚未(wèi)接到正式通知(zhī)，目前(qián)仍(réng)按参考价办理按揭”。所以还(hái)需要持续的关注。

　　易(yì)居(jū)研(yán)究院研究总监(jiān)严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体(tǐ)现(xiàn)为银行贷款(kuǎn)等(děng)领域按(àn)照新的(de)规则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发文(wén)件的(de)。毕(bì)竟可(kě)以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房(fáng)指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全(quán)市(shì)3595个(gè)小(xiǎo)区的参考价，很(hěn)多南山、福田、宝安(ān)中心区的(de)高价盘，直接按照当(dāng)时的市场价打了5折、6折(zhé)来“指导”，银行只(zhǐ)能按照(zhào)指(zhǐ)导价来计(jì)算(suàn)首付、发放(fàng)贷款(kuǎn)。

　　当时大(dà)家(jiā)还不觉得厉害，但经历了这两年的(de)痛苦，才深知(zhī)为(wèi)啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首(shǒu)付3成即300万；如果指导(dǎo)价打(dǎ)七(qī)折(zhé)即(jí)700万(wàn)，那么首付3成(chéng)210万，加上需要(yào)全款支付的部分，实际首付(fù)去到了510万，相当于首付5成(chéng)了（多给210万(wàn)首付(fù)）。这直接让大批量买家，失去了购房能力，相当于强(qiáng)势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以后，东莞(guǎn)、宁波(bō)、成都(dōu)、三亚、西安、合(hé)肥、广州(zhōu)等10多个城市(shì)陆续(xù)跟进。事实也确实(shí)证明(míng)了，这条政策的“核弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了(le)2021年(nián)10月，根据安居(jū)客的统计，实(shí)施二手房指导价的10个(gè)城市，有8个(gè)挂(guà)牌(pái)价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情(qíng)的影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国(guó)70个大中(zhōng)城市(shì)房价只有6个同比上(shàng)涨(zhǎng)，其他的泥沙俱下。

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　　深(shēn)圳，有人付出为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正了沉重代(dài)价(jià)

　　据深圳乐(lè)有(yǒu)家研究(jiū)中心数据显示(shì)：成交量上，二手房指导价(jià)出台当(dāng)年，深圳二手住宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十年(nián)最低记录，相较(jiào)2020市(shì)场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价(jià)格方面，与二手房指(zhǐ)导价发布当月相比，如(rú)今二手房挂(guà)牌价低于及为什么负负得正怎么推理，乘法为什么负负得正接近参考价的房源占比大(dà)幅增(zēng)加。2023年(nián)一季度，深圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真(zhēn)实(shí)经(jīng)历其中(zhōng)的人(rén)，才(cái)能(néng)深切的感(gǎn)知其威(wēi)力。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的(de)新闻不绝于耳。

　　据说一位码农三年前(qián)高杠杆买了(le)2套华(huá)润城，月(yuè)供12万，最终亏损(sǔn)1000万破(pò)产。据媒体推测，如果案例属实，买(mǎi)家的实(shí)际购房成本(běn)高达20万/平，目(mù)前价格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠加(jiā)这三年的房贷和持有成本，差(chà)不多亏损超千万(wàn)。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大(dà)批人这(zhè)两年(nián)感受到了太多(duō)“心酸”。二手房成(chéng)交量创下多年新低，学区房神话不再(zài)，房产中(zhōng)介的日子难(nán)过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房指导价的城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近一(yī)线(xiàn)城市也(yě)不端着(zhe)了。

　　近日，北京在(zài)房山区试点多子女(nǚ)家庭(tíng)和(hé)职(zhí)住平(píng)衡家庭(tíng)购房(fáng)支持政策。上海也考(kǎo)虑予以多孩家庭在新(xīn)房计分制度政(zhèng)策上(shàng)的支持。

　　从最(zuì)新公布的3月份70个大(dà)中城(chéng)市商品住宅销售价格变动情况(kuàng)来(lái)看(kàn)，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已(yǐ)经同(tóng)比增长了(le)，其他二线(xiàn)城市如杭州、成都、南京、合(hé)肥(féi)等城市价格都是同比(bǐ)上涨(zhǎng)的。

　　广州、深(shēn)圳能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可(kě)能更急。3月份，两部(bù)门联(lián)合发文(wén)，全(quán)面(miàn)推动二手房“带押过户(hù)”全国实施(shī)，这是(shì)一条被广(guǎng)泛好评的新政。对于激活二手房交易，具有定海(hǎi)神针般的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪(ní)虹近日更(gèng)是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业(yè)要发挥国民经济(jì)“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回归(guī)到(dào)常(cháng)识，从字面理(lǐ)解一下这两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了(le)，上面(miàn)不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压不住，小(xiǎo)船(chuán)不就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的政策(cè)，还有一(yī)大波正(zhèng)在路(lù)上...

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