5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机(jī)构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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