万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬也(y中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高ě)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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