文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(p抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年íng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套(tào)问题(tí)，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房地(dì)产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功能抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年是(shì)当房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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