万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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