导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)户(hù)均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么？一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的ong>

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预(yù)期。