5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司(sī)市(shì)值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大(物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖dà)之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的(de)基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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