近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了20关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗22年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗