导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后(hòu)装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作(zuò)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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