5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实(sh特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗í)整(zhěng)个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去(qù)库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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