文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开(kāi)发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了(le)房企缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台(tái)相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)呈现以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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