近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REIT拼多多10几块的美瞳可以用吗，拼多多ovolook品牌美瞳s的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合(hé)实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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