5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌的结构性机(jī)会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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