饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的(de)中介费。以北(běi)京某房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规(guī)定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经(jīn八一勋章享受什么待遇，得了八一勋章享受什么待遇g)纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二(èr)手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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