5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻(jī)身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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