OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日(r冰箱1到5哪个最冷，冰箱1最冷还是5最冷ì)二(èr)级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相关负责人坦(tǎn)言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步(bù)启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园(yuán)一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入(rù)了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都(dōu)变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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