饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管(guǎn)总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这些服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同(tóng)承担经(团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程(chén团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费g)中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构收费(fèi)前应当向交易当事(shì)人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地(dì)产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房(fáng)价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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