5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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