导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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