导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确(yǒu)住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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