OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(币值是什么意思，硬币的币值是什么意思xiǎn)示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个(gè)交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产币值是什么意思，硬币的币值是什么意思业、信(xìn)息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租(zū)户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率(lǜ)为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两(liǎng)千多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共(gòng)享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科(kē)目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们(men)在(zài)张江科学(xué)城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心(xīn)。”

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