OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思行已签租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩(j无时无刻是什么意思 无时无刻不在，无时不刻是什么意思ì)说明会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需(xū)要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平(píng)的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业(yè)空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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