近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的(de)现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)know过去分词是什么写，know过去分词是什么词红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含(hknow过去分词是什么写，know过去分词是什么词án)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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