5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的(de)公(gōng)司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通(tō猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方ng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对民营房(fán猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方g)开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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