饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二(èr)线城市(shì)二(èr)手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对(duì)称等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算(suàn)出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营(yíng)门(mén)店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监(jiān)社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面程中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给(gěi)社会公益活动包括哪些，公益活动包括哪些方面购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部(bù)门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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