近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天ng>普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(y切开的南瓜可以放冰箱吗，南瓜切了一半放冰箱能留几天íng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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