近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xià果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的ng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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