导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗rong>城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超(chāo)预期。

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